万博max体育官方但眼下，楼市显然还处于“一视同仁、白名单、三个不低于、42家房企爆雷、超50家房企债务重组未果，央国企正在裁员裁城市公司、23年底又一波裁员潮”的寒冬中。

　　其一、当下中国房地产的问题才刚开始，调整中还会有暴雷，还会有债务违约万博max体育官方，但是政策层面我们已经看到了变化。如果调整得好，借鉴日本经验，王石认为3-5年能调整过来。但是不要抱希望说，政策对了，明年或后年就会好，这不可能。

　　其二、对标和反思：即中国应从上世纪90年代日本房地产泡沫破裂，以及2008年美国信贷泡沫破裂中汲取教训。比如美日两国地产危机给中国的最大启示是，第一，房地产公司一定要保持现金流，不能盲目扩张；第二，当经济陷入低迷后，救市措施来得太少也太晚。

　　其三，中国有所不同。即与美日不同之处，中国自改革开放以来，历来是自上而下，不是纯粹的市场经济，所以政策很重要。我是一个乐观主义者。我觉得我们已经意识到了问题所在，政策调整了，中国的希望是非常大的。

　　“三道红线、经济下行、国进民退、三年疫情，中美关系”五重叠加，注定让这一轮地产下行跌幅更猛，也让这一轮寒冬比往日寒冬更冷，更漫长。

　　至于商品房与其他住房的比例是多少，目前还不能确定。不过肯定的是，这个比例决定了未来房地产将如何转向，现在的开发商也将调整、洗牌和收缩。

　　将万科评级从Baa1下调至Baa3评级，对万科展望为负面。穆迪的判断是，根据中国房地产整个形势，预估2023年，2024年万科销售可能还会继续以10%以上速度下滑，而且万科信贷指标及流动性缓冲将在未来12至18个月内减弱……也因此，下调了万科的评级。

　　万科是穿越地产行业几轮周期寒冬的地产一哥，其战略牵引力、行业洞察力与专业领先力一直傲视行业，但个体优秀归优秀，一旦整个行业大船面临调整，一旦市场持续下行，没有任何企业能够经得起“销售”持续下降与失血。

　　42万，73万，186万，300万，几乎连续3年规模翻倍的节奏。当年的房地产黑马，也得自叹不如。

　　中长期看，目前中国汽车保有量相比较世界上其他中等收入国家和富裕国家还有巨大差距。我国每百人的汽车保有量是21%，中等收入国家是40%左右，富裕国家是60%-70%。未来中国汽车百人保有量还可以翻3倍。

　　中国未来要战略性“降低房地产产业的依赖度“。所以长远看，即使城镇化65%还有第二波地产红利，楼市改善需求大量存在，城市更新数万亿存量改造的蛋糕迸发……但房地产的中长期地位已不容乐观。

　　2024年的“面包”销售的供应绝对值又是显著下降，加上房企2023年在销售高压下，土储存量好卖的土地、房子都优先强销了，剩下更多是越来越不好卖的“存量”，在2024年销售转化率势必更低，所以，综合看，2024年的销售依旧不乐观。