百货公司是一种大规模的经营日用品为主的综合性的零售商业企业，经营的商品类别（系列）多，同时每类商品（每条商品线）的花色、品种、规格齐全（项目多），是许多专业商店的综合体。

　　购物中心相比于传统的百货门店，在客群定位，功能布局、空间打造、消费体验上都更多地从消费需求、消费变化、消费习惯出发，更好地体现了消费者中心地位，表现出了鲜明的需求导向、流量导向，更好地顺应了消费品质化、家庭化、生活方式化发展方向，顺应了消费中心从功能性、实物型消费向服务型、体验式、社交化、泛娱乐化消费转移的趋势。

　　3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》； 同日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》两个文件同时提出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。 ”并指出会优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目等。

　　将消费基础设施纳入REITs资产范围，是我国公募REITs底层资产的又一次扩容，是REITs市场建设迈出的重要一步；推出消费基础设施REITs，有助于扩大消费基础设施投资规模洞察力三大要素，改善运营水平，通过“便民”和“提质”促进消费；同时消费基础设施纳入REITs，将利好国内庞大的商业资产实现流通，尤其对于头部百货/商管公司具重大意义。

　　相关报告：华经产业研究院发布的《 2023-2028年中国百货零售行业市场全景评估及投资前景展望报告 》

　　2013年至疫情前，零售行业规模增量动力趋弱，进入存量转型阶段。社会消费品零售总额增速不断下降，实体零售扩张规模逐渐放缓。传统百货由于商品同质性强、场景单一缺乏吸引力，叠加购物中心、网购等分流效应显著，行业业态式微，开始供给出清。据统计，百货门店总数从2017年后开始下降，2019年缩减至4148家，2021年回升至4540家洞察一切的眼睛。

　　部分百货巨头主动缩减百货业务发展，向购物中心奥莱转型、构建沉浸式场景等谋求自救。购物中心作为新兴商贸零售类型，承载更多生活方式内容，注重体验感，引流了传统百货客流量，购物中心行业处于扩张状态但增速逐年放缓。据统计，中国购物中心由2011年的800家增至2021年的5936家，数量增加近7倍。规模方面，体量在2011年的基础上翻了7倍，达到48832万平方米。

　　从百货商品零售额情况来看，据国家统计局数据，2021年中国限额以上百货企业商品零售额为11782.31亿元，同比增长10%。整体方面，自2015年来，中国百货商品零售额持续下降，国内疫情冲击加速商贸零售行业，2020年限额以上百货企业的销售额在疫情期间再创新低。

　　在疫情冲击线下消费场景前，商贸零售行业已出现供给出清与集中度提升。 由于行业整体发展水平较低，多而不强，部分缺乏成熟业态及运营能力的企业被动淘汰，叠加部分企业主动扩张转型，行业集中度提升。 疫情作为催化剂加速了行业供给出清和集中度提升的进程。

　　具体来看，以零售百强前1、3、5、10名销售规模占整体销售比重来看，CR3、CR5、CR10在2013-2017年和疫情后快速提高，2017-2021年增速趋缓。2021年中国零售行业百强企业中TOP1/3/5企业市占分别为28.6%、76.0%、80.5%。

　　百联股份上市于1994年，总部位于上海，是国内一流的大型综合性商业股份制上市公司资产规模、销售规模等关键性指标始终名列A股商业类上市公司前列。公司打造以零售商业为主，百货商店、连锁超市、购物中心、奥特莱斯四大业态为核心的业务。

　　从百联股份经营情况来看，百联股份2018-22年营收从484.27亿元下降至322.69亿元，年复合下降率为-7.80%；归母净利从8.72亿元下降至6.84亿元，年复合下降率为-4.73%。业务方面，百联股份2022年百货门店收入为16.38亿元，同比下降26.9%，2022年公司因经营调整，门店数量由16家缩减至12家。

　　近年来，随着数字化进程的加快以及商品同质化趋势的加深，传统百货业态整体呈下降趋势。总体来看，传统百货零售业发展主要面临时尚特质与理念不符、发展方向和发展道路不明、业绩增长手段匮乏、数字化突破难度大、商品吸引力不足等问题，需要通过转型升级适应消费趋势的变化。

　　1）在百货零售整体未来1-3年方向上，75%企业认为在未来1-3年百货零售业应该着力提升顾客体验，另外，加快数字化转型和加速全渠道融合占比64.4%、构建商品力占比58.7%、强化供应链占比51.9%。其中企业对构建商品力的关注度大幅提升，较去年增加接近20个百分点。

　　2）百货零售企业通过线上和线下的渠道，采集了大量消费数据。几乎所有企业都有通过各种方式收集消费数据。其中，会员卡和会员计划最为常用，占比92.3%，其次是微信公众号及聊天群占比73.1%，商品购买历史信息占比62.5%。

　　3）随着公域流量成本不断攀升，近年来许多百货零售企业加速拓展私域流量，深耕存量顾客价值。零售企业通过会员系统、微信群、电邮等各种方式与消费者交流互动。百货零售企业自建的会员体系和微信平台被认为是最适合搭建私域流量的阵地，占比均为81.7%。

　　4）新冠疫情影响下，实体店客流锐减，百货零售企业纷纷开展直播带货。过去两年间，直播电商市场呈井喷式增长。超过九成的企业都已开始开展直播带货业务，微信小程序和抖音是最主要的两大直播平台，分别占比79.8%和71.2%。

　　5）新冠疫情带动线上购物蓬勃发展，传统百货零售企业数字化转型步伐有所加快。接近九成的企业已经开展线上业务，微信小程序或公众号商城应用最为普遍，占比96.7%；相对PC端电商和手机APP等，小程序具有轻量、快捷等特点。

　　6）除了线上业务，百货企业也在线%企业已采用自助收银系统。顾客可以在自助收银机或微信小程序内进行自助结算，免去排队过程，提高收银效率，提升消费者购物体验。商家也可以借助自助收银系统收集消费数据，记录会员消费信息，实现智能数字化的会员管理。

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